O STJ acaba de se posicionar:
O valor base para o cálculo do ITBI é o valor de mercado informado pelo adquirente
Em 24 de fevereiro deste ano o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o Recurso Especial 1.937.821 SP, sob o rito dos Recursos Repetitivos, cuja entendimento se estende para todos os casos em que for discutida a mesma matéria, pacificando a questão referente à base de cálculo do valor do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Inicialmente movido pelo município de São Paulo, o recurso contestava a decisão proferida pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, na qual ficou estabelecido que o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior.
O Município alegou, em suma, que no ITBI, diferentemente do que ocorre com o IPTU, existe um auto lançamento do tributo pelo próprio contribuinte, tanto que, se constatado que a base de cálculo utilizada não corresponde ao efetivo valor de mercado por ocasião da transação, o fisco deve proceder ao lançamento complementar de ofício.
De relatoria do Ministro Gurgel de Faria, o acórdão primeiramente faz a distinção entre as formas de apuração da base de cálculo do IPTU e do ITBI, em que pese ambos utilizarem a expressão “valor venal”. Isto porque a base do IPTU é calculada por estimativa, o ITBI, por outro lado, corresponde ao valor específico do bem.
O magistrado destacou também que no IPTU tributa-se a propriedade tendo como base uma planilha genérica de valores, ao passo que, no ITBI o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência por ele mesmo estabelecido, de forma unilateral, haja vista que diversos são os fatores que podem influenciar na determinação do valor real do bem. Cita como exemplo a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador quando do ajuste do preço e até mesmo das condições de pagamento.
Ainda, segundo o entendimento do relator, o valor da transação goza de presunção de veracidade, dependendo de procedimento administrativo próprio para seu afastamento, nos seguintes termos:
O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN)
Comemorada por diversos setores ligados à Construção Civil, a decisão pacifica o entendimento sobre a matéria, evitando assim, a judicialização constante do tema.
Na prática, a decisão tende a acarretar economia tributária ao contribuinte, uma vez que, na maioria das vezes, o valor da negociação é inferior ao valor aleatoriamente arbitrado pela municipalidade.
Oportuno salientar que esse tipo de entendimento também é sujeito à interposição de Embargos de Declaração para que sejam prestados esclarecimentos sobre o julgado. Após estes esclarecimentos, haverá o trânsito em julgado da decisão e a vinculação do entendimento aos demais processos de matéria idêntica em trâmite.
